A exigência da Certidão de Obra para que se averbe nas alterações de obras de construção civil na matrícula de imóveis é um ato obrigatório estipulado na Lei 8.212 de 1.991, sendo esta Lei vigente e aplicável em todos o Brasil. A Certidão é Emitida pela RFB (Receita Federal do Brasil) e requerida em todos os cartórios de imóveis.

É comum questionar o porquê alguns cartórios dispensam a certidão de obra ao registrar uma edificação na matrícula do imóvel, já que esse documento é obrigatório, exceto em casos específicos, como descrito no artigo 34 da Instrução Normativa 2021 de 2021. É exatamente sobre esse tema que discutiremos aqui.

No artigo 47, inciso II, da Lei 8.212/91, que regula o financiamento da seguridade social, consta:

É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: (…)

II – do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30.

Ainda, vejamos o que diz o caput do artigo 48 da mesma Lei supracitada:

A prática de ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos.

Assim, temos um dever legal que exige que o Oficial de Registro de Imóveis solicite a Certidão de Obra, a CND do INSS da construção civil, ao registrar a averbação de uma obra na matrícula do imóvel.

No entanto, considerando que alguns oficiais/registradores não cumprem essa obrigação, por que isso ocorre e quais são as consequências?

É necessário explicar que, embora a obrigação de apresentar a CND do INSS da construção civil ao averbar obras na matrícula do imóvel esteja claramente estabelecida em uma Lei Federal, alguns Tribunais de Justiça, cuja jurisdição é restrita ao seu Estado, editaram Provimentos que indevidamente dispensam essa exigência.

E por que esses Provimentos são considerados inadequados? Porque um Provimento de um Tribunal de Justiça, que se aplica apenas dentro de um Estado, não pode invalidar um artigo presente em uma Lei Federal, que tem aplicação em todo o país.


Para que a dispensa da certidão de obra fosse válida, seria necessário que esses artigos da Lei 8.212/91 fossem declarados inconstitucionais.

Contudo, o Governo reforçou, por meio de duas Instruções Normativas recentes, a obrigatoriedade de apresentar a CND do INSS da construção civil.

Na Instrução Normativa 2021 de 2.021, em seu artigo 43, traz o seguinte:

O Oficial do Registro de Imóveis deverá exigir a apresentação da CND ou CPEND pelo proprietário do imóvel, pessoa física ou jurídica, relativa à obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, exceto nos casos em que: (Lei nº 8.212, de 1991, art. 47, inciso II)

Além disso, em 2022, o Governo publicou outra Instrução Normativa que novamente reafirma a necessidade de apresentar a certidão de obra.

Essa instrução estabelece que o oficial/registrador é pessoalmente responsável pelos débitos previdenciários relacionados às obras de construção civil caso não exija a Certidão que comprove a inexistência de débitos ou que a obra foi devidamente regularizada junto à Receita Federal do Brasil.

IN 2110 – Art. 258. O titular de serviço notarial e de registro é pessoalmente responsável pela infração a obrigação acessória prevista na legislação previdenciária, em nome do qual será lavrado o documento de constituição do crédito tributário, por meio de sua matrícula CEI ou CAEPF atribuída ou não de ofício.

O ato de averbar, portanto, uma obra na matrícula do imóvel sem a exigência da CND de INSS da construção civil configura nas seguintes penalidades

• o oficial/registrador será responsável juntamente com o dono da obra, devedores solidários do INSS da construção civil e,
  
• a averbação sem apresentação da CND da construção civil será nula.

Então, por que alguns registros de imóveis não exigem a Certidão de Obra, mesmo havendo duas penalidades severas associadas à sua dispensa: a nulidade da averbação e a responsabilidade solidária pela dívida?

A explicação é simples: falta de conhecimento e confusão na interpretação da decisão do Supremo Tribunal Federal – STF, na ADI n°394, que declarou a inconstitucionalidade do art. 1°, IV da Lei n° 7.711/88. Esta lei exclui a exigência de Certidões Negativas de Débitos Tributários – CND para o registro de qualquer operação financeira no registro de imóveis. Contudo, essa decisão não se aplica ao caso de averbação de obras de construção civil, pois os artigos 47, II e 48 da Lei 8.212/91 requerem apenas a comprovação da regularidade fiscal. (STF – RE: XXXXX RS – RIO GRANDE DO SUL, Relator: Min. ROBERTO BARROSO, Data de Julgamento: 25/11/2015, Data de Publicação: DJe-242 01/12/2015)

Conclusão:

Mesmo que o Registro de Imóveis cometa o erro de não exigir a CND de construção civil para a averbação de obras na matrícula do imóvel, essa certidão é crucial para validar o ato da averbação.

Os artigos 47, inciso II, e 48 da Lei 8.212/91 continuam em pleno vigor, com o STF afirmando sua constitucionalidade. O Governo também reforça a necessidade da CND de INSS da construção civil através das Instruções Normativas 2021 e 2110.

Por fim, a obtenção da CND comprova a regularização da obra junto à Receita Federal e previne multas que podem alcançar 225% do valor devido de INSS da construção civil.